Locaux professionnels : une alternative rentable à l’immobilier résidentiel
Pendant des années, l’investissement immobilier résidentiel a été le “grand classique”.
Puis les règles ont changé :
- encadrement des loyers,
- fiscalité plus lourde,
- coûts d’entretien plus élevés,
- vacance locative plus fréquente,
- charges en hausse.
Beaucoup d’investisseurs se sont retrouvés face à une question simple : “Est-ce que le locatif résidentiel est encore intéressant ?”
En 2026, une réponse s’impose dans les chiffres : Les locaux professionnels sont devenus la meilleure alternative patrimoniale.
Rendement, stabilité, visibilité, fiscalité : tout y est.
Des rendements nettement supérieurs
Le premier argument est le plus concret : le rendement net.
Selon SeLoger Pro (2024), les locaux professionnels offrent :
- 6 % à 8 % nets en moyenne en France
- jusqu’à 9 % dans certaines zones bretonnes à forte demande
À comparer avec le résidentiel, dont les rendements nets tournent autour de :
- 2 % à 3,5 % après charges, impôts et vacance.
Autrement dit : 1 local pro = l’équivalent de 2 biens résidentiels en rendement.
Une stabilité locative rare
Dans le résidentiel, le turnover peut être très rapide : 1 à 3 ans.
Dans le professionnel, c’est tout l’inverse.
Le bail 3/6/9
C’est l’un des piliers du secteur :
- engagements forts,
- visibilité sur la durée,
- stabilité locative.
Selon la CCI Bretagne (2024) :
52 % des entreprises restent plus de 6 ans dans leur local
et 30 % restent plus de 9 ans
Un investisseur gagne en prévisibilité, ce qui est devenu rare dans le contexte économique actuel.
Des locataires “plus responsables”
Un locataire professionnel, c’est une entreprise.
Et son local n’est pas un simple logement :
- c’est son outil de travail,
- son image,
- son point de production,
- parfois même son lieu d’accueil client.
Conséquence :
- il entretient mieux son local,
- il respecte le cadre,
- il ne dégrade pas,
- il prend en charge davantage de charges techniques.
Bref : moins de stress, moins de coûts, moins d’entretien pour l’investisseur.
Un marché soutenu par l’économie réelle
Contrairement au résidentiel, dont la demande est très dépendante :
- du moral des ménages,
- des politiques publiques,
- du crédit immobilier…
le marché des locaux professionnels dépend :
- de l’emploi,
- de l’entrepreneuriat,
- de la productivité,
- du tissu local.
Or la Bretagne coche toutes ces cases.
Selon l’INSEE (2024) :
- région parmi les plus créatrices d’entreprises,
- taux de chômage bas,
- migrations positives,
- secteurs productifs en croissance.
Exemple EDIFIZ : un modèle pensé pour la rentabilité
Chez EDIFIZ, les programmes de Villages d’Entreprises Bretagne suivent un principe simple :
créer des lieux utiles, bien placés, faciles à louer et durables.
Ce qui fait la différence :
- Sélection fine des zones (trafic, accessibilité, tissu économique)
- Lots modulaires
- Accompagnement individuel des investisseurs
Résidentiel vs Professionnel : le comparatif clair
| Critère | Résidentiel | Local pro |
|---|---|---|
| Rendement net | 2–3,5 % | 6–8 % |
| Vacance | Moyenne | Faible |
| Durée des baux | 1–3 ans | 6–9 ans |
| Entretien | Élevé | Faible |
| Fiscalité | Complexe | Optimisable (SCI IS) |
| Demande | Variable | Stable et locale |
| Revente | Très sensible au marché | Liée au rendement |
Sur tous les critères clés, le local pro prend l’avantage.
Conclusion : un changement de paradigme
Les investisseurs ne cherchent plus seulement un “placement”.
Ils cherchent :
- de la stabilité,
- du sens,
- de la visibilité,
- de la performance,
- de la durabilité.
Le local professionnel répond à toutes ces attentes.
Et en Bretagne, les fondamentaux économiques rendent le marché encore plus sûr.
Références : SeLoger Pro 2024 – INSEE Bretagne 2024 – CCI Bretagne 2024 – Région Bretagne 2023
