Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, le rendement est souvent la première préoccupation des investisseurs. En immobilier d’entreprise, le taux de rentabilité moyen avoisine les 7 %, soit près du double de celui des biens résidentiels. C’est un argument de poids pour attirer les futurs investisseurs.
Mais concrètement, ce qui intéresse véritablement un investisseur, c’est de prévisualiser ce que son projet d’investissement va lui rapporter, soit son bénéfice net après déduction de toutes les charges. Ce gain net, c’est ce qu’on appelle dans le jargon de l’immobilier, le cash-flow, le véritable indicateur de la performance d’un investissement.
Mais quand vous êtes novice, que vous ne savez pas vers quel produit d’investissement vous tourner, livret d’épargne, assurance-vie, immobilier, il est parfois compliqué de définir ce qui vous rapportera le plus.
Chez Edifiz, on est convaincus que l’avenir se prépare maintenant. Pour ça, on a une ambition : démocratiser et faciliter l’accès à l’investissement.
Alors, voici ce que vous devez savoir sur le cash-flow et comment l’interpréter :
Décrypter la notion de cash-flow
Si vous avez déjà songé à investir votre argent, vous avez très certainement entendu parler du cash-flow, et peut-être sans forcément en comprendre tous les rouages.
En d’autres termes, le cash-flow représente les flux de trésorerie générés par votre investissement, calculés par la différence entre vos revenus et vos dépenses (les mensualités de crédit, les charges associées et les impôts).
Il est donc possible que ces flux soit bénéficiaires ou déficitaires, c’est pourquoi cet indicateur est fondamental pour évaluer la rentabilité de votre projet et vous aider à piloter vos décisions financières : par exemple, lorsque vous vous lancez dans un investissement locatif, votre objectif est de vous orienter vers une opération qui s’autofinance et qui vous rapporte des revenus supplémentaires (cash-flow positif), pour éviter de fournir un effort d’épargne supplémentaire, c’est-à-dire, une somme d’argent que l’investisseur doit rajouter de ses revenus locatifs pour couvrir l’intégralité de ses charges (cash-flow négatif).
En vous tournant vers un produit d’investissement qui vous permet de créer un cash-flow positif, vous allez assurer votre avenir financier :
- Vous bénéficiez d’une marge de sécurité financière pour faire face à des imprévus, par exemple en immobilier, vous pouvez faire face à un risque de vacance locative, des frais d’entretiens imprévus ou les variations du marché) ;
- Vous pouvez réinvestir vos gains dans de nouvelles opportunités, ce qui vous permet de diversifier votre patrimoine sans mobiliser de fonds supplémentaires. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier bancaire, car il facilite l’obtention de crédits en rassurant les banques sur votre capacité à les rembourser.
- Vous pouvez anticiper la revente de votre bien sereinement, dans le cas de l’immobilier. Un flux de trésorerie positif contribue à l’appréciation de la valeur de la propriété. Une propriété avec un bon cash-flow est plus convoitée par les acheteurs, ce qui fera grimper sa valeur lors de la revente.
Mais générer des bénéfices en plus de couvrir ses dépenses, ce n’est pas donné à tous les investisseurs. Se tourner vers des placements bancaires est peu risqué, mais ne rapporterait sûrement pas autant de bénéfices que si vous investissiez dans un projet immobilier, sur le long terme. Des opportunités annoncent des éclaircies pour les investisseurs qui cherchent des hauts rendements, notamment grâce à la baisse des taux d’emprunts et à la popularisation progressive de l’investissement en immobilier d’entreprise.
Miser sur l’immobilier d’entreprise pour optimiser son cash-flow
Investir en immobilier d’entreprise, c’est réaliser un investissement locatif, basé sur les mêmes critères que l’immobilier résidentiel (prix au m2, loyers au m2, demande locative, vacance locative, capacité d’emprunt). Mais en tenant compte de la stabilité des locataires professionnels, des baux commerciaux plus longs et d’un taux de rentabilité moyen de 7 %, l’immobilier d’entreprise présente comme une nouvelle opportunité d’optimiser son cash-flow.
À la différence de l’immobilier résidentiel, l’emprunt en immobilier d’entreprise se fait sur une période plus courte de 15 ans, ce qui entraîne des mensualités plus élevées. Cependant, cette contrainte est compensée par plusieurs avantages spécifiques à l’immobilier d’entreprise :
- De nombreuses charges (taxes foncières, frais d’entretien, etc.) sont imputées au locataire. Cela permet au propriétaire d’optimiser son revenu net ;
- Les loyers perçus dans l’immobilier d’entreprise sont souvent plus élevés que dans le résidentiel, ce qui permet d’obtenir un rendement locatif supérieur et de compenser vos mensualités de remboursement. Sans oublier l’indexation des loyers qui permet aux propriétaires de réviser les loyers à la hausse régulièrement, ce qui augmente les revenus locatifs sur le long terme.
Résultat au bout de 15 ans : votre projet est entièrement amorti, votre apport initial a été largement rentabilisé et vous percevez intégralement vos revenus locatifs comme revenus complémentaires. Par la suite, si vous choisissez de revendre votre bien, la valorisation accumulée vous permet de dégager des flux de trésorerie, optimisant ainsi le bénéfice net de votre investissement.
Ainsi, contrairement à d’autres types d’investissements ou de placements, l’immobilier d’entreprise vous permet de générer des flux de trésorerie importants dès les premières années, et ce, sans exiger d’effort financier mensuel supplémentaire.
Aux premiers abords, l’immobilier d’entreprise peut paraître exclusif et risqué, mais on s’aperçoit rapidement, notamment lorsque l’on fait une simulation de financement, que les gains dégagés peuvent être réellement significatifs et peuvent vous emmener à revoir vos perspectives d’investissement, à condition, tout de même, d’avoir un minimum d’apport personnel, tout comme dans l’immobilier résidentiel.
Mais la simulation financière de votre projet est une opération complexe, qui peut être affinée par les conseils personnalisés de nos experts, selon les données du marché.
Chez Edifiz, on vous accompagne vers une stratégie d’investissement adaptée à votre projet (votre objectif, votre budget, etc.) et on vous guide de A à Z dans votre projet. Prenez votre premier rendez-vous découverte dès maintenant !
