Comment réussir son premier investissement en local d’activité
Investir dans un local d’activité, c’est souvent un cap.
Un premier pas vers un type d’immobilier plus professionnel, plus stable, plus rentable.
Mais comme tout investissement, ça s’apprend.
Bonne nouvelle :
- Ce n’est pas compliqué.
- Ce n’est pas réservé aux initiés.
- Et c’est même l’un des investissements les plus pédagogiques pour débuter le “patrimonial pro”.
Voici les 6 étapes essentielles pour réussir votre premier investissement, expliquées simplement, dans le ton EDIFIZ : concret, clair et humain.
Étape 1 : Clarifier votre objectif d’investissement
Avant de penser “local”, il faut penser “objectif”.
Quel est votre but ?
- Créer un revenu locatif stable ?
- Diversifier votre patrimoine ?
- Optimiser la fiscalité de votre société (SCI à l’IS par exemple) ?
- Préparer un lieu pour votre propre activité à l’avenir ?
- Investir utile, dans l’économie réelle ?
Votre réponse influencera tout :
- la taille du local
- son emplacement
- le budget
- le type de locataire visé
Chez EDIFIZ, cette question est toujours la première que nous posons aux investisseurs.
Étape 2 : Choisir le bon emplacement (le cœur du sujet)
L’emplacement est le facteur numéro 1, bien avant le bâtiment ou les matériaux.
Un bon local pro, c’est un local :
- bien placé,
- bien connecté,
- bien pensé pour les entreprises locales.
En Bretagne, les zones les plus porteuses :
Selon CCI Bretagne (2024), les pôles avec la demande la plus forte sont :
- Lorient / Kervignac → industrie, mer, logistique, défense
- Quimper / Pleuven → artisanat + PME du Sud Finistère
- Vannes / Plescop → forte densité d’entreprises
- Rennes Métropole / Betton → start-ups, services, artisanat technique
Un bon emplacement, c’est un local qui se loue vite… et qui reste loué.
Étape 3 : Analyser la rentabilité (mais la vraie)
Beaucoup d’investisseurs regardent uniquement le rendement brut.
Mais le rendement brut… ne sert à rien.
Ce qui compte :
- le rendement net
- le rendement net-net (après fiscalité)
- la stabilité locative
- le TRI (taux de rendement interne)
Un bon local d’activité affiche :
- 6 % à 8 % nets
- charges limitées
- entretien léger
- peu de vacance locative
Ce qui réduit la rentabilité :
- un mauvais emplacement
- des locaux trop spécifiques
- un tissu économique faible
- un prix au m² trop élevé
Chez EDIFIZ, chaque programme est conçu pour rester attractif pendant 20 ans, pas 3.
Étape 4 : Comprendre le bail commercial (votre meilleure assurance)
Le bail commercial 3/6/9 est la fondation de la sécurité d’un local pro.
En résumé :
- engagement de 3 ans minimum
- possibilité de rester 6 ou 9 ans
- visibilité locative
- locataire responsable
- répartition claire des charges
- pas d’aléas comme le plafonnement des loyers ou les impayés “sociaux” du résidentiel
Selon CCI Bretagne (2024) : plus de 50 % des entreprises restent au-delà de 6 ans dans leur local.
C’est la définition d’un revenu stable.
Étape 5 : Choisir le bon type de local
Tous les locaux pro ne se valent pas.
Les plus recherchés en Bretagne :
1. Ateliers & locaux d’activités
Les plus polyvalents, les plus faciles à louer.
2. Locaux mixtes (bureau + stockage)
Très demandés par les artisans, PME, services B2B.
3. Petits entrepôts / logistique légère
Demande croissante liée à la micro-logistique locale.
4. Locaux artisans
Le poumon économique breton (+3 %/an selon CMA Bretagne 2024).
Les “locaux trop spécifiques”, eux, sont plus risqués.
Étape 6 : Se faire accompagner par un acteur expert et territorial
Comme en résidentiel, la clé d’un investissement pro réussi, c’est l’accompagnement.
Chez EDIFIZ, nous accompagnons sur :
- l’analyse de la zone
- le choix du lot
- le montage financier
- les aspects bail & fiscalité
- la stratégie de location
- la mise en relation avec les locataires
- la compréhension des enjeux locaux
Parce qu’un investisseur bien accompagné est un investisseur serein.
Exemple concret : un premier investissement réussi
Claire, 41 ans, salariée dans le privé, voulait investir “autrement”.
Elle hésitait entre un studio et un local artisanal.
Elle a choisi un local d’activité de 85 m² dans un Village d’Entreprises EDIFIZ.
Résultat :
- Loué avant la livraison
- Rendement net observé : 7,1 %
- Zéro gestion
- Locataire stable (artisan local)
- Patrimoine sécurisé
- Fiscalité maîtrisée (SCI IS)
Son retour :
“Je ne savais pas que c’était aussi simple.
Le résidentiel, c’est devenu une bataille.
Ici, tout est plus clair et plus sain.”
Les erreurs à éviter absolument
- Acheter un local trop grand ou trop petit
- Choisir une zone mal desservie
- Ne regarder que le rendement brut
- Négliger le bail
- Oublier la fiscalité
- Acheter seul, sans analyse locale
Conclusion : un investissement logique, moderne et concret
Réussir un premier investissement en local d’activité, ce n’est pas un exploit.
C’est juste une méthode.
Une méthode simple.
Une méthode logique.
Et en Bretagne, les fondamentaux économiques rendent ce type d’investissement encore plus pertinent :
- des entreprises qui se développent,
- des zones d’activités en croissance,
- des rendements solides,
- des locataires responsables,
- des bâtiments durables,
- un marché stable et structuré.
Références : SeLoger Pro 2024 – INSEE Bretagne 2024 – CCI Bretagne 2024 – Région Bretagne 2023
